在确定自(™πzì)己是(shì)否要(yào)參拍(pāi)之前，我們一(yī)定Ω§£&要(yào)對(duì)房(fáng)源有(y€←•ǒu)詳細的(de)了(le)解，在拍(pāi)賣網站(z★<←>hàn)上(shàng)，我們可(kě)以了(le)解到(dào)房(✔ ♠fáng)源信息的(de)就(jiù)兩個(gè)途徑：

競買公告

通(tōng)常拍(pāi)賣平台披露司法拍(pāi)賣/變賣公告、競買"↓™須知(zhī)詳細說(shuō)明(míng)了(le)标的(de)情況γ↓、處置程序、保證金(jīn)及成交價款繳納的‌÷(de)方式和(hé)時(shí)間(jiān)、δ☆♣法律責任等重要(yào)事(shì)項。

買房(fáng)人(rén)在報(bào)名前應¥→當仔細閱讀(dú)競買公告，并充分(fēn)理(lǐ)解其中的(de)條款，比如(rú)标的(de)是(shì)否存在長(cháng)租™ δ​約，是(shì)否有(yǒu)人(rén)居住的(de)情況，謹§☆​✘慎決定是(shì)否報(bào)名。

因為(wèi)無論是(shì)哪份公告，裡(lǐ)面都(d≈₩×ōu)會(huì)注明(míng)一(yī)句話(huà)：

預約看(kàn)樣

部分(fēn)房(fáng)源法院會(huì)提供預約看(kà™δ βn)樣的(de)服務。

當然，有(yǒu)條件(jiàn)的(de)朋¥↑(péng)友(yǒu)，到(dào)現(xiàn)場(chǎng)了(le)解房(fáng)源情況©§是(shì)最基礎的(de)，最好(hǎo)還(hái)可(kě)以♦₹≤×到(dào)稅局查查稅費(fèi)，街(jiē<↕π)道(dào)辦了(le)解學位是(shì)否被占用(©σφyòng)情況的(de)情況等等。

因為(wèi)網站(zhàn)發布的(de)圖文(wén)、視(shφΩì)頻(pín)不(bù)能(néng)涵蓋标的(de>$)的(de)所有(yǒu)信息，充分(fēn)了(leλ‍β)解标的(de)情況對(duì)我們決定× π₩是(shì)否參拍(pāi)非常重要(yào)。了(le)解房(fáng)源信息以後，我們可(kě)以準備•∑∏報(bào)名參拍(pāi)了(le)。

競買人(rén)注冊

在參與拍(pāi)賣之前，我們一(yī)定要(yào)擁有(yǒu)一(→ ≤yī)個(gè)拍(pāi)賣網站(zhàn)的(de)賬号，便于後期'σ拍(pāi)賣期間(jiān)支付定金(jīn)€♦，房(fáng)款等。

常接觸的(de)拍(pāi)賣網站(z♠£hàn)支持個(gè)人(rén)注冊和(hé)企↔♣業(yè)注冊，注冊時(shí)需要(yào)綁定銀(yín)行(xíng)‌±₩卡并進行(xíng)實名認證即可(kě)™‍​。

普通(tōng)競買人(rén)報(bào)名

注冊完賬号之後，我們可(kě)以進入自(δ‍‍≠zì)己想買的(de)房(fáng)産準備報(bào)名。常見(j< ★≠iàn)的(de)報(bào)名方式有(yǒu)兩種： ₩  

1、網上(shàng)報(bào)名

注冊拍(pāi)賣賬号，選擇意向标的(de)，點擊報♠→ ♠(bào)名，按網頁提示簽訂報(bào)名♥↓α協議(yì)、繳納保證金(jīn)後即可(kě)取得(de)競價資格。

現(xiàn)在大(dà)多(duō≈σ$₹)數(shù)标的(de)都(dōu)是(shì)采用(yòng)ε←網上(shàng)報(bào)名的(de)方式，節約時(shí)間(δ≈σ<jiān)。

2、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名

法院自(zì)主拍(pāi)賣/變賣的(de©♠ ↑)，可(kě)以到(dào)法院現(xiàn)∞€場(chǎng)報(bào)名；法院委托拍(pβ‌āi)賣/變賣的(de)，可(kě)以到(dào)司✔π法拍(pāi)賣輔助機(jī)構報(bào)名，具體(tǐ)要(yào)求及©σ∏©聯系方式見(jiàn)拍(pāi)賣/變賣公告。

現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名後，需到(dào)拍(p&✔āi)賣網站(zhàn)的(de)詳情頁面點擊"報(bào)名"，完"≈成報(bào)名手續，獲取競價賬号。

申請(qǐng)執行(xíng)人(rén)報(bào)✔'±✔名

申請(qǐng)執行(xíng)人(rén€★↕✘)可(kě)以報(bào)名參與競價，且可(kě)以在申≤→&請(qǐng)執行(xíng)标的(de)額∑₩範圍內(nèi)免交保證金(jīn)。

以申請(qǐng)執行(xíng)人(rén)的(de)身(shēn)份報₽≈•(bào)名的(de)，在标的(de)詳情頁面點擊 ™∑₩"報(bào)名"，完成報(bào)名手續，獲取競價賬号。

優先購(gòu)買權人(rén)報(bào)名

優先購(gòu)買權人(rén)在競價時(shí)₹<<☆可(kě)以在不(bù)加價的(de)情況下(xià)行(xíng)使優先權。 ✔

以優先購(gòu)買權人(rén)的(de)身(shēn)份報(¥'™bào)名的(de)，請(qǐng)先持相(xiàng)關資料到(dào)現δ&(xiàn)場(chǎng)辦理(lǐ)（參見(jiàn)前↕&₹÷述現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的(de)要(yào)求），®λ®≈再到(dào)标的(de)拍(pāi)賣的(de)詳情頁面點¶σ擊"報(bào)名"，完成報(bào)名手續，獲取競價賬号。  ↓

委托報(bào)名：

委托報(bào)名的(de)，請(qǐng)先持委托手續及相(xià≠δλng)關資料到(dào)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名（參見(© ‌↑jiàn)前述現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的(de)要(y≠®£↓ào)求），再到(dào)對(duì)應拍(pāi)賣網站(z&§hàn)的(de)詳情頁面點擊"報(bào)名"，完成報± ​ (bào)名手續，獲取競價賬号。

保證金(jīn)

保證金(jīn)由人(rén)民(mín)法院按起拍(pāi)價或變®←賣價的(de)5%至20%确定，具體(tǐ)金(jīn)額見•≥(jiàn)拍(pāi)賣/變賣公告。

悔拍(pāi)的(de)，保證金(jīn)不(bù)予退還(h &←σái)。

支付保證金(jīn)：

小(xiǎo)編建議(yì)大(dà)家(jβ​±iā)提前2-3日(rì)準備保證金(jīn)，因為(wèi)每₩✔₩個(gè)銀(yín)行(xíng)的(de)限額都(dōu)不(bù∑≤)同，要(yào)充分(fēn)考慮保證金(jīn)可(kě)以在開←€ (kāi)拍(pāi)之前完成支付，避免影(yǐng)響拍(÷₽pāi)賣。

網絡報(bào)名司法拍(pāi)賣的(de)，應當通(tōng)過✔'綁定的(de)銀(yín)行(xíng)卡一(yī)次性支付保證金(jσ♠īn)，支付方式：

1、在線支付

通(tōng)過系統生(shēng)成的≥ ₽(de)支付訂單完成支付，受銀(yín)行(xíng)支 ↑↔付額度的(de)限制(zhì)，但(dàn)沒有(yǒu"¶ )手續費(fèi)，适合繳納小(xiǎo)額保證金(jīn)； ​∏$

比如(rú)阿裡(lǐ)拍(pāi)賣的(de)餘 λ±₹額寶，支付寶餘額，京東(dōng)的(de)京東(dōng)支付等，都↑γ∏(dōu)适合小(xiǎo)額操作(zuò)。

2、轉賬彙款

通(tōng)過銀(yín)行(xí ♣₹ng)網銀(yín)、手機(jī)銀(yín)行(xíng)或銀(yín)行>"φδ(xíng)櫃台辦理(lǐ)轉賬彙款，一(yī)般沒有(yǒ♦βΩu)額度限制(zhì)，可(kě)能(n∞¥​§éng)産生(shēng)手續費(fèi)，适合繳納大(δλdà)額保證金(jīn)。

現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的(de)，以法院∑✘'∏或司法拍(pāi)賣輔助機(jī)構的(de)要(yào)求為(wèi)準。 δ<

支付變賣價款

報(bào)名參與網絡司法變賣的(de)，需要(‍¥Ω≠yào)支付變賣價全款。支付方式包括在線支付和(h₩"é)轉賬彙款。

變更支付方式

若要(yào)變更支付方式，請(qǐ≠ ng)取消報(bào)名後重新報(bào)名，選擇其他(tā)支付方式。支★ ∏✘付中遇到(dào)問(wèn)題可(kě)以≠♠聯系銀(yín)行(xíng)或拍(pāi)賣網站(zhàn)上(£♠♣σshàng)的(de)客服。在線支付額度各個(g ∞♥πè)銀(yín)行(xíng)标準不(bù)一(yī)緻，最好≈β→←(hǎo)電(diàn)話(huà)咨詢下(xià)Ω"©ε所屬銀(yín)行(xíng)。

獲取競價賬号

保證金(jīn)繳納成功以後，就(ji×±↓ù)可(kě)以在房(fáng)産拍(pāi)賣★σ$α的(de)頁面看(kàn)到(dào)競買号，而原本“報(φ£bào)名交保證金(jīn)”的(de)按鈕已經是(♠ "₩shì)變成“出價”。

關于保證金(jīn)的(de)一(yī)些(xiē)小(xiǎ​≥ε≈o)問(wèn)題：

交完保證金(jīn)之後又(yòu)不(bù)想拍(pāi)了(∏λ•αle)，保證金(jīn)可(kě)以退回的(de)嗎(ma)？

目前有(yǒu)兩種情況是(shì)可(✘ε♠↓kě)以退還(hái)保證金(jīn)的(de)：

（1）競買人(rén)未成功競拍(pāi)商品•≤

比如(rú)在拍(pāi)賣過程中始終未出價、在拍≤​¶(pāi)賣過程中放(fàng)棄加價等。

（2）競買人(rén)已交納保證金(jīn)&✘∏，但(dàn)法院将拍(pāi)品撤回、暫緩、×£中止拍(pāi)賣

如(rú)果繳納保證金(jīn)以後不®↔★(bù)想拍(pāi)了(le)，就(jiù™&>÷)一(yī)定不(bù)要(yào)出價；因™≤Ω©為(wèi)悔拍(pāi)的(de)，保★∑證金(jīn)不(bù)予退還(hái)，房(fáng>↔λ↕)款給不(bù)上(shàng)，還(hái)白(bái)白(bái)→δ€交了(le)保證金(jīn)，多(duō)虧啊。

這(zhè)裡(lǐ)還(hái)要(yào)給大(dà)家(jβ✘≈←iā)補充多(duō)一(yī)點，網站(zhàn)賬号和(hé)競價賬号的(de)區(qū)别：

網站(zhàn)賬号登錄後，用(yòng)戶可®'(kě)以管理(lǐ)維護個(gè)人(rén)信息，可(kě)以進行(xín✔£γg)網上(shàng)報(bào)名操作(™×zuò)；

同一(yī)個(gè)用(yòng)戶可(kě)以報(bào)名'♦™×多(duō)個(gè)拍(pāi)賣/變賣項目，每個(gè)項目會(huì)有₩‍§(yǒu)單獨的(de)競價賬号，競價時(shí)以該賬号中¥π♣←的(de)競價代碼表示競買人(rén)的(de)身(sh&•ēn)份。

最後和(hé)大(dà)家(jiā)總結一(yī)下(α§σ₩xià)，拍(pāi)賣之前要(yào)做(zuò)的(de)準備工(gō↓ ™ng)作(zuò)看(kàn)似很(hěn)多(duō)，但(☆σ≈≠dàn)概括起來(lái)就(jiù)兩點：

（1）全面了(le)解自(zì)己要(yào)拍(pāi)的(de)房(fáφσ♠±ng)子(zǐ)；

（2）準備好(hǎo)錢(qián)

前期工(gōng)作(zuò)做(zuò)好(hǎo)≠↕™×了(le)，我們可(kě)以了(le)解到 ©‌♥(dào)這(zhè)個(gè)房(fáng)子(zǐ)值不(b∏✔↑ù)值得(de)我們拍(pāi)，提前為(wèi)房(fáng)子(zǐ)存¥₩✔在的(de)問(wèn)題想好(hǎo)解決♠§辦法，做(zuò)好(hǎo)成本估算(s‍δuàn)。

如(rú)果标的(de)不(bù)值得(d‍φ™e)拍(pāi)，那(nà)後續一(yī)'↔÷ 系列的(de)手續都(dōu)省了(le)。

不(bù)必等到(dào)報(bào)名交完保證金(jīn)≈ 了(le)才知(zhī)道(dào)這(zhè)個(g♥ è)房(fáng)子(zǐ)存在的(de)問(wèn)題是(shì)無法解決，₩™↕↓浪費(fèi)人(rén)力物(wù)力。

這(zhè)時(shí)候就(jiù)可(kě)以正式參拍(pā₹σ±÷i)了(le)。

我們再來(lái)聊聊拍(pāi¥β÷)賣過程中需要(yào)注意的(de)幾個(gè)小(xiǎo)問(wè✔δ✔•n)題：

競價規則

1、首次出價不(bù)能(néng)低(dī)于起拍(pāi)價。☆↕♣

2、出價者在自(zì)己領先的(de)狀态下(xià)‍&可(kě)以繼續出價。

3、加價金(jīn)額為(wèi)加↓ ©價幅度的(de)正整數(shù)倍，可(kě)以輸λ​↓入或選擇加價金(jīn)額。

4、優先購(gòu)買權人(rén)可(kě)以在不(bù)加價的(↓Ω¶≤de)情況下(xià)行(xíng)使優先權≤♠，接受當前最高(gāo)價，取得(de)競價領先。 ≤€

5、順位相(xiàng)同的(d✔™★<e)優先購(gòu)買權人(rén)之間(jiān)，行(xíng) ∏&使優先權在先的(de)取得(de)競價領先。 ε× 

順位不(bù)同的(de)優先購(gòu)買權人(rén)之間(j↔≤"<iān)，順位在前的(de)優先購(gòu)>★買權人(rén)可(kě)以行(xíng → )使優先權，接受當前最高(gāo)價，取得("←λ↓de)競價領先；順位在後的(de)優先購(gòu)買權÷¥↔人(rén)必須加價才能(néng)取得(&>¥λde)競價領先。

競價周期

網絡司法拍(pāi)賣的(de)競價時(shí)間(jiφπ♥ān)應當不(bù)少(shǎo)于二十四小(xiǎo)時(shí♥Ω™α)（曆史項目的(de)競價周期以公告為(w♣ε<∏èi)準）。

延時(shí)5分(fēn)鐘(zhōng)

競價程序結束前5分(fēn)鐘(zhōng)內(≥™ •nèi)無人(rén)出價的(de)，最後出價即為(w​§♦∞èi)成交價；有(yǒu)出價的(de)，競價時↔♥(shí)間(jiān)自(zì)該出價時(shí)點順延5分(fē"'n)鐘(zhōng)。

競買人(rén)的(de)出價時≈≈δ (shí)間(jiān)以進入網絡司法拍(pāi)賣/變賣平台服務'♦系統的(de)時(shí)間(jiān)為(wèi)準（曆♠✔π史項目的(de)延時(shí)規則以公告為↑↑∏(wèi)準）。

變賣期

司法變賣公告到(dào)期後進入60天變賣期。

變賣期內(nèi)，随時(shí)可(kě)出價。$♥"γ首次出價後開(kāi)啓24小(xiǎo)時(shí)競價程★₽'序，競價規則、延時(shí)周期與司法拍÷☆α(pāi)賣一(yī)緻。

拍(pāi)賣成交

一(yī)般情況下(xià)，網絡司法☆‍$拍(pāi)賣成交對(duì)象主要(yào)為(wèi)兩種人(rén)¥↓±≈，最高(gāo)出價的(de)競買人(rén)或行(xíng)使優先權的(de)優先購(gòu)買權人(rén)‍€₹™為(wèi)買受人(rén)； ☆♦

買房(fáng)人(rén)繳納γ"ε的(de)保證金(jīn)将由人(rén)民(✔Ω$↔mín)法院訴訟資産網在競價結束後次日(rì)支付至 ←×法院指定賬戶；無人(rén)報(bào)名或'©§↔出價的(de)，競價會(huì)流标。

公示成交信息

網絡司法拍(pāi)賣成交的(de)，由拍(pā•←€βi)賣網站(zhàn)以買受人(rén)的(d←☆ φe)真實身(shēn)份自(zì)動生(sh∏≠β→ēng)成确認書(shū)并公示。

悔拍(pāi)

買受人(rén)未按拍(pāi)賣公告‌©、競買須知(zhī)的(de)要(yào)求及時(shí)、足額繳納<‌•φ餘款的(de)，法院可(kě)裁定重新拍(pāi)賣，買受人(rén)繳納的(de)保證金(jīn)不(bù≈↓©)予退還(hái)。

重新拍(pāi)賣時(shí)，原買受人(r§§δén)不(bù)得(de)參加拍(pāi)賣。

重新拍(pāi)賣價款低(dī)于原拍(pāi)賣價款造成的(de)δ$‍™差價以及費(fèi)用(yòng)損失由原買受人(rén)承擔≤‌↕，原買受人(rén)繳納的(de)保證金(£©jīn)不(bù)足差價以及費(fèi)用(yòng)損失的(de)，法院↕✔β可(kě)責令補交，拒不(bù)補交的(de)，法院可(kě)強制(z✔‍hì)執行(xíng)。

悔拍(pāi)的(de)後果非常嚴重，≠→'所以大(dà)家(jiā)出價之前一(yī)定要₽∑(yào)想清楚房(fáng)子(zǐ)是(shì)不(bù)♣→是(shì)自(zì)己想要(yào)的(de)，在不(bù)在自(←×zì)己的(de)購(gòu)買承受範圍之內(nèi✔±)。

成功拍(pāi)下(xià)房(fáng)産之後，我們最後聊 ¶×​聊支付房(fáng)款的(de)問(wè↑"≠↔n)題。

支付餘款

買受人(rén)務必在拍(pāi)±"↑↓賣公告、競買須知(zhī)要(yào)求的(de)期限內(n♠☆ε♠èi)足額繳納餘款。

買受人(rén)可(kě)以将餘款繳γπ納至法院指定賬戶（餘款收款賬号與保證金(jīn)收款賬→ε号不(bù)同，繳款前請(qǐng)認真閱讀(dú)繳款通(t☆λλōng)知(zhī)書(shū)）。

小(xiǎo)編建議(yì)大(dà)家(jiā)至少('÷♠↑shǎo)提前1-2天完成餘款繳納，否則因此影(yǐng)響α✘<标的(de)交付的(de)，後果由買受人(rén&♣♣‌)自(zì)行(xíng)承擔。

退款：

買受人(rén)以外(wài)的(de)其他(tā)競↑★​©買人(rén)繳納的(de)拍(pāi)賣保證金(jīn)✔≤£或變賣價款将在競價結束後24小(xiǎo)時(shí)內(nφ‍èi)原路(lù)徑無利息退回。原款繳納至法院的(de)，請(qǐng)聯系Ω×σ$法院辦理(lǐ)退款。

成交生(shēng)效：

買受人(rén)繳納餘款後，應當及時(shí)聯系法院，λ¶₽←确認價款到(dào)賬，網絡司法拍(pāi)賣成交信息經法院執行(xín©≥‍g)裁定确認後生(shēng)效。法院會(huì♦"σ)向申請(qǐng)執行(xíng)人(rén)、被執™↔♦行(xíng)人(rén)、買受人(rén)送達執行δ₩≤(xíng)裁定書(shū)。拍(pāi)©Ω賣/變賣标的(de)上(shàng)原有(yǒu)的(de)擔₽​保物(wù)權，因拍(pāi)賣/變賣成≠☆交而消滅。

所有(yǒu)權轉移：

動産拍(pāi)賣/變賣成交後，其‍♦♦↑所有(yǒu)權自(zì)該動産交付時(shí)起轉移給買受人(rénε>"¥)。

不(bù)動産、有(yǒu)登記的(de)特定動産‌÷<或者其他(tā)财産權拍(pāi)賣/變賣成交後，該不(bù)動産、特≤↕≥ 定動産的(de)所有(yǒu)權、其他(tā)财産權自(zì)拍(pāi)賣/π 變賣成交裁定送達買受人(rén)時(shí)起轉移（即所有(yǒu)權轉移不(¥÷₽ bù)以辦理(lǐ)過戶登記為(wèi)要(yào)件(jiàn>₩)，但(dàn)過戶登記可(kě)以進一(yī)步公示所有(yǒu)權β•¥"轉移）。

辦理(lǐ)過戶：

需要(yào)權屬登記機(jī)→β∏×關辦理(lǐ)過戶登記的(de)，法院會(hu₹£ì)提前向登記機(jī)關送達執行(xíng)裁定書(<☆shū)、協助執行(xíng)通(tōng)知(zhī)書(shū)。 ♣λα

請(qǐng)買受人(rén)持執行(xíng)裁定書(shū)、身✘∞ '(shēn)份證件(jiàn)等資料到(dào)權 €¥≠屬登記機(jī)關辦理(lǐ)過戶登記手續

小(xiǎo)編建議(yì)：報(bào)名之前，一(yī)定要(yào← ₽✘)事(shì)先确定自(zì)己是(shì)否符合Ω 辦理(lǐ)過戶登記的(de)條件(jiàn)，買了(le)房(fáng)子(zǐ)過不(bù)了(le)戶還(hái)有(yσ♠§ǒu)比這(zhè)個(gè)更坑的(de)事(£•‌shì)情嗎(ma)？

過戶費(fèi)用(yòng)：

需要(yào)辦理(lǐ)過戶登記≤¶¶的(de)，被執行(xíng)人(rén)、買受人(rén)應分(fēn)别<✔按照(zhào)國(guó)家(jiā)相(xiàng)關法律✔♣法規繳納稅；

小(xiǎo)編反複強調，拍(pāi)賣之前最後自(zì)π$↑己可(kě)以到(dào)稅局了(le)解π α稅費(fèi)欠費(fèi)情況。

無數(shù)個(gè)血淋淋的(®εde)案例都(dōu)告訴我們，實際操作(z×♣uò)中，可(kě)能(néng)會(huì)存在由買房(fáng)人✘㙥(rén)墊付被執行(xíng)人(rén)（原業(yè)主）應當承擔的✔₩(de)稅費(fèi)的(de)情況；

并且這(zhè)筆(bǐ)數(shù)可(kě)能(néng)還(há¶≤ ∑i)高(gāo)于房(fáng)子(zǐ)本身(shēn)的(de)價值。&₹​

部分(fēn)法院會(huì)從(cóng)執行(xíng)案款®✔♠ 中優先支付買受人(rén)墊付的(de)費(fèi)用(yòng)，具σ★®體(tǐ)情況以拍(pāi)賣/變賣公告、競買須知(zh÷'•‌ī)為(wèi)準，也(yě)可(kě)以咨詢法院☆Ω←、權屬登記機(jī)關。

買房(fáng)本身(shēn)就∏∏∞₹(jiù)不(bù)是(shì)一(yī)件(jiàn)簡單的(de)÷‍∞©事(shì)，無論是(shì)法拍(pā÷✔i)房(fáng)或者是(shì)法拍(pāi)房(fáng)，購(gòu)買"‍之前我們都(dōu)應該提前做(zuò)好γ←β≈(hǎo)準備，規避風(fēng)險，并且盡可(kě)能(néngδ♠€)降低(dī)自(zì)己的(de)成本。